শিল্পসম্পত্তির SSD-এর মূল কাঠামো
এই নির্দেশিকা প্রথম প্রকাশিত হয় ১১ জানুয়ারি ২০১৩। এতে ১২ জানুয়ারি ২০১৩ বা তার পরে অর্জিত এবং তিন বছরের মধ্যে বিক্রি বা হস্তান্তরিত শিল্পসম্পত্তির জন্য চালু হওয়া বিক্রেতার স্ট্যাম্প ডিউটি (SSD) ব্যাখ্যা করা হয়েছে। প্রকৃত ব্যবসার পুনর্গঠনে অতিরিক্ত বাধা না দিয়ে স্বল্পমেয়াদি ফটকাবাজি নিরুৎসাহিত করাই নীতির উদ্দেশ্য ছিল। নথির আবাসিক সম্পত্তির মালিকানার মেয়াদ, প্রশাসনিক ফি, ফ্যাক্সে জমা ও যোগাযোগের বিবরণ পুরোনো সময়ের। পরে ব্যবহার পরিবর্তন বা পুনর্জোনিংয়ের মাধ্যমে শিল্পশ্রেণিতে এলে এই ব্যবস্থার জন্য নতুন অর্জনের তারিখ তৈরি হতে পারে।
ভবনের পৃথক ইউনিট: অনুমোদিত শিল্পব্যবহার
নির্মাণাধীন ইউনিটসহ পৃথক ইউনিটের শ্রেণি অনুমোদিত ব্যবহার অনুসারে নির্ধারিত হয়। তালিকায় হালকা, সাধারণ ও বিশেষ শিল্প ভবন, গুদাম, বিজনেস ও সায়েন্স পার্ক, খাদ্য ক্যাটারিং, শিল্প প্রশিক্ষণ, লন্ড্রি, পাইকারি কেন্দ্র, ই-বিজনেস, মিডিয়া কার্যক্রম, কল সেন্টার, গবেষণাগার, শোরুম ও মোটরযানের শোরুম, খাদ্য বা অন্য কারখানা এবং অন্যান্য শিল্পব্যবহার আছে। দশ বছর বা তার কম মেয়াদের পরিকল্পনা অনুমতি সংশ্লিষ্ট স্থায়ী অনুমতির সংজ্ঞায় পড়ে না; নির্দেশিকায় Planning Act-এর বিজ্ঞপ্তির অধীনে অনুমোদিত ব্যবহার এবং ১ ফেব্রুয়ারি ১৯৬০-এ বিদ্যমান ও এরপর অপরিবর্তিত যোগ্য ব্যবহারও স্বীকৃত।
জমি ও সম্পূর্ণ ভবন: জোনিং ও আনুপাতিক বণ্টন
খালি জমি ও সম্পূর্ণ ভবন Master Plan-এর জোনিং অনুসারে মূল্যায়িত হয়; বিদ্যমান ভবনসহ জমি বিক্রি হলে প্রতিটি ইউনিটের ব্যবহারের বদলে জমির জোনিং অনুসরণ করতে হয়। B1 ও B2-তে জমি বা ভবনের সম্পূর্ণ মূল্যের ওপর SSD প্রযোজ্য। B1–White ও B2–White-তে ন্যূনতম অনুমোদিত শিল্পের মোট ফ্লোর এরিয়া (GFA)-এর সঙ্গে সম্পর্কিত মূল্য ব্যবহার করা হয়। Business Park-এ অনুমোদিত GFA-এর ৮৫% ব্যবহার করা হয়। Business Park–White-তে ন্যূনতম non-white অংশ ব্যবহার হয়: নির্দেশিকার BP–W[৪০] উদাহরণে সংশ্লিষ্ট অংশের জন্য GFA-এর ৬০% ধরা হয়েছে। শিল্প অংশের মূল্য নির্ধারণে পেশাদার মূল্যায়ন বা IRAS-এর আনুষ্ঠানিক নির্ধারণ প্রয়োজন হতে পারে।
করহার ও মূল্যায়নের ভিত্তি
১২ জানুয়ারি ২০১৩ বা তার পরে অর্জন কিংবা যোগ্য জোনিং বা ব্যবহার পরিবর্তনের ক্ষেত্রে এক বছরের মধ্যে হস্তান্তরে ১৫%; এক বছরের বেশি কিন্তু দুই বছর পর্যন্ত ১০%; দুই বছরের বেশি কিন্তু তিন বছর পর্যন্ত ৫%; তিন বছরের পর এই সূচি অনুযায়ী শিল্পসম্পত্তির SSD নেই। ভিত্তি হলো প্রতিদান ও বাজারমূল্যের মধ্যে যেটি বেশি; সম্পত্তির শুধু অংশ বা শিল্প অংশ প্রাসঙ্গিক হলে আনুপাতিক বণ্টন করতে হয়। ডিউটির ভগ্নাংশ বাদ দিয়ে নিচের পূর্ণ ডলারে নামাতে হয়। SSD হিসাব হয় হস্তান্তরিত সম্পত্তির মূল্যের ওপর, বিক্রেতার লাভের ওপর নয়।
সাধারণ বিক্রয় ছাড়া অন্য হস্তান্তর
অর্জন ও হস্তান্তরের মধ্যে সরাসরি বিক্রয়, সাব-সেল, যৌথ বিক্রয়, বন্ধকগ্রহীতার বিক্রয়, দান, অধিকার ত্যাগ, বন্দোবস্ত, সুবিধাভোগী মালিকানা হস্তান্তরকারী ট্রাস্ট, কোম্পানির স্বেচ্ছা অবসায়নে সম্পত্তি সরাসরি বণ্টন, হস্তান্তরের নির্দেশ ও বিনিময় অন্তর্ভুক্ত। তাই এক-তৃতীয়াংশ স্বার্থ হস্তান্তরে সংশ্লিষ্ট প্রতিদান বা মূল্যের এক-তৃতীয়াংশের ওপর SSD প্রযোজ্য হতে পারে। যৌথ বিক্রয়ে আপত্তি জানানো মালিক শুধু সেই আপত্তির কারণে অব্যাহতি পান না; পরে বিক্রয় সম্পন্ন না হলে নির্দেশিকায় পরিশোধিত SSD ফেরতের আবেদনের সুযোগ আছে।
অর্জন ও হস্তান্তরের তারিখ চিহ্নিত করা
বিক্রয়ে ক্রয়ের অপশন বা চুক্তি কার্যকরভাবে গ্রহণের তারিখ ব্যবহার করুন; তা না থাকলে বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তির তারিখ, এবং সেটিও না থাকলে হস্তান্তরের তারিখ। দান, অধিকার ত্যাগ, বন্দোবস্ত বা ট্রাস্টের ক্ষেত্রে আইনগত বা সুবিধাভোগী স্বার্থ হস্তান্তরের মধ্যে আগের তারিখটি ব্যবহার করুন। অন্য আইনগতভাবে স্বত্ব পাওয়া বা শেষ হওয়ার ক্ষেত্রে স্বার্থ ন্যস্ত হওয়া বা বিলুপ্ত হওয়ার তারিখ প্রযোজ্য। উত্তরাধিকার ও জীবিত সহমালিকের অধিকারে মৃত মালিকের অর্জনের তারিখ বজায় থাকে; মৃত্যুর দিনে নতুন করে মেয়াদ শুরু হয় না। সুবিধাভোগী বা জীবিত মালিক বিক্রি করলে সেই তারিখটি হস্তান্তরের তারিখ হয়। তাই মৃত ব্যক্তি ১২ জানুয়ারি ২০১৩-এর আগে অর্জন করে থাকলে তা এখানে বর্ণিত নতুন ব্যবস্থার বাইরে থাকে।
ব্যবহার পরিবর্তন ও পুনর্জোনিং
১২ জানুয়ারি ২০১৩ বা তার পরে Planning Act-এর লিখিত অনুমতিতে তালিকাভুক্ত শিল্পব্যবহারে যোগ্য পরিবর্তন অথবা তালিকাভুক্ত শিল্প জোনে পুনর্জোনিং তিন বছরের মালিকানার মেয়াদের শুরুর তারিখ নির্ধারণ করে। আগে অর্জিত সম্পত্তিতেও এটি প্রভাব ফেলতে পারে। ফলে পরিকল্পনাগত অবস্থা বদলে গেলে শুধু মূল ক্রয়ের তারিখ জানাই যথেষ্ট নয়।
অব্যাহতি ও আবেদনসাপেক্ষ মওকুফ
নির্দেশিকায় HDB ও JTC-এর মতো সরকারি কর্তৃপক্ষের আইনগত দায়িত্ব পালনকালে হস্তান্তর, সরকারের বাধ্যতামূলক অধিগ্রহণ, দেউলিয়াত্ব বা অনিচ্ছাকৃত অবসায়নের ফলে হস্তান্তর, HDB বা JTC-এর পুনর্দখল এবং JTC-এর Enbloc Redevelopment বা Selective Buyback প্রকল্পে JTC-কে হস্তান্তরে অব্যাহতি আছে। যোগ্য বৈবাহিক সম্পত্তি হস্তান্তর, হস্তান্তরের নির্দেশ ও ধারা ১৫-এর লেনদেনে সংশ্লিষ্ট ক্রেতা ডিউটির মওকুফ বা রিলিফ প্রযোজ্য হলে, এবং ডেভেলপার নিজে উন্নয়ন করা শিল্পসম্পত্তি বিক্রি করলে, আবেদনসাপেক্ষ SSD মওকুফ আলাদাভাবে ব্যাখ্যা করা হয়েছে। নির্দেশিকা বলে মওকুফের আবেদন বিবেচনাধীন থাকাকালে SSD দিতে হয় না; এটি প্রতিটি পুনর্গঠনের স্বয়ংক্রিয় অব্যাহতি নয়।
ডেভেলপারের মওকুফ পেতে প্রকৃত উন্নয়নকাজ প্রয়োজন
যোগ্য ডেভেলপার হতে পারেন শিল্প উন্নয়নে নিয়োজিত ব্যক্তি, ব্যক্তিদের দল বা অংশীদারি, সমিতি, কোম্পানি বা LLP। উন্নয়ন বলতে শিল্পসম্পত্তি গড়ে তোলার নির্মাণকাজ বোঝায়, যার মধ্যে ভেঙে পুনর্নির্মাণ অন্তর্ভুক্ত। পরিবর্তন, সংযোজন, মেরামত ও আংশিক ভেঙে পুনর্নির্মাণ বাদ পড়ে। উন্নয়নের সাময়িক বা লিখিত পরিকল্পনা অনুমতি দিয়ে IRAS-এ আবেদন করুন। নির্মাণের উদ্দেশ্যে জমি কিনে তিন বছরের মধ্যে উন্নয়ন না করেই বিক্রি করলে SSD প্রযোজ্য থাকে; উদ্দেশ্য বা ব্যবসার বিবরণে ডেভেলপার পরিচয় প্রকৃত যোগ্য উন্নয়নের বিকল্প নয়।
হিসাবের উদাহরণ
প্রথম উদাহরণে S$১.৫ মিলিয়নে কারখানা কিনে আট মাস পর S$২ মিলিয়নে বিক্রি করা হয়। বিক্রয়মূল্য বাজারমূল্য ধরে S$২ মিলিয়নের ১৫% হিসেবে SSD হয় S$৩,০০,০০০। দ্বিতীয় উদাহরণে ২০ জানুয়ারি ২০১৩-তে B1–White জমি কিনে ৩০ জুন ২০১৪-তে S$৬০ মিলিয়নে বিক্রি করা হয়। মালিকানার মেয়াদ এক বছরের বেশি কিন্তু দুই বছরের বেশি নয় বলে হার ১০%; শিল্প অংশের মূল্য S$৫০ মিলিয়ন ধরা হলে SSD হয় S$৫ মিলিয়ন। দুটি উদাহরণেই মূল্যায়ন ও মিশ্র ব্যবহারে আনুপাতিক বণ্টন দেখানো হয়েছে।
অর্থপ্রদানের সময়সীমা ও যথাযথভাবে স্ট্যাম্পকৃত লেনদেন
সিঙ্গাপুরে সম্পাদিত চুক্তির ক্ষেত্রে নির্দেশিকা অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট হস্তান্তর বা চুক্তি সম্পাদনের তারিখের ১৪ দিনের মধ্যে অর্থ দিতে হয়। বিদেশে সম্পাদিত চুক্তি সিঙ্গাপুরে পাওয়ার ৩০ দিনের মধ্যে স্ট্যাম্প করতে হয়। e-Stamping-এর বিক্রেতা ডিউটির শ্রেণিতে অর্থ দেওয়া হতো; ডিউটি স্থগিত বা কিস্তিতে দেওয়ার কোনো সুবিধা বর্ণিত নেই। প্রয়োজনীয় সম্পূর্ণ ডিউটি পরিশোধ হলেই নথি যথাযথভাবে স্ট্যাম্পকৃত হয়; ক্রেতার buyer duty পরিশোধে অপরিশোধিত SSD-এর ঘাটতি পূরণ হয় না। দেরিতে বা না দিলে ঘাটতি ডিউটির সর্বোচ্চ চার গুণ জরিমানা হতে পারে।
বিক্রেতার ঘোষণা ও ক্রেতার যাচাই
সব শিল্পসম্পত্তির বিক্রেতাকে SSD ঘোষণা পূরণ করতে হয়, SSD প্রদেয় না হলেও। সম্ভাব্য IRAS নিরীক্ষার জন্য তাঁদের আইনজীবীরা মূল কপি রাখেন; ২০১৩-এর প্রক্রিয়ায় SSD প্রদেয় হলে ১৪ দিনের মধ্যে ফ্যাক্সে একটি কপি দিতে হতো। ক্রেতার আইনজীবী বিক্রেতার আইনজীবী বা সম্পত্তির রেকর্ড থেকে বিক্রেতার অর্জনের তারিখ যাচাই, স্ট্যাম্প সনদ সংগ্রহ ও তার সত্যতা পরীক্ষা করতে পারেন। বিক্রয় সম্পন্ন হওয়ার সময়ও SSD অপরিশোধিত থাকলে নির্দেশিকা অনুযায়ী ক্রেতা তাঁর আইনজীবীকে লেনদেনের অর্থ থেকে ডিউটি ও সম্ভাব্য জরিমানার অঙ্ক আটকে রাখতে বলতে পারেন।
অনুমোদিত ব্যবহার ও পরিশিষ্ট A-এর পরিকল্পনা রেকর্ড যাচাই
নির্দেশিকায় মালিক বা ডেভেলপারের কাছ থেকে সর্বশেষ লিখিত অনুমতি ও নকশা নেওয়া, ১৯৯৫ থেকে দেওয়া অনুমতির জন্য URA-এর development register ব্যবহার, অনুমোদিত ব্যবহার সম্পর্কে অনুসন্ধান অথবা DC15-এর মাধ্যমে পরিকল্পনা রেকর্ড চাওয়ার পরামর্শ আছে। পুরোনো ফি ছিল অনুমোদিত ব্যবহার অনুসন্ধানে প্রতি ইউনিট S$৫০ এবং রেকর্ড চাওয়ার জন্য S$১০০ ও নথির ফি। পরিশিষ্ট A-তে প্রয়োজনীয় নথির ধরন, আবেদনকারী ও সম্পত্তির বিবরণ, লট ও পরিকল্পনা রেফারেন্স, সহায়ক সম্মতি ও অর্থপ্রদান চাওয়া হয়েছে। রেকর্ড না পাওয়া গেলেও অনুসন্ধানের ফি ফেরতযোগ্য নয়; উল্লিখিত সাড়াদানের সময় ছিল দশ কর্মদিবস।
পরিশিষ্ট A: অনুমতি, নকলের ফি ও অঙ্গীকার
নকশার কপির জন্য পরিশিষ্ট A-তে ক্ষতিপূরণের অঙ্গীকার ও undertaking, মালিকানার প্রমাণ এবং স্ট্রাটা ইউনিটের মালিক হলে MCST-এর সম্মতি, সঙ্গে প্রযোজ্য পেশাজীবীদের সম্মতি বা মালিকের অনুমোদন প্রয়োজন। মালিকের অনুমোদনের পৃথক অংশে পরিদর্শন ও নকলের অনুমতি দেওয়া হয়। অঙ্গীকারে ব্যবহার নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে সীমিত রাখা এবং কপিরাইট বা অন্য দাবির বিরুদ্ধে কর্তৃপক্ষকে সুরক্ষা দেওয়া হয়। পুরোনো নথির ফি ছিল প্রতি নকশা বা GFA সেট S$২৫ এবং প্রত্যয়িত প্রতি পাতা S$৫, সঙ্গে GST; প্রিন্টের খরচ আলাদা। হিসাবসংক্রান্ত নথি শুধু তথ্যসূত্রের জন্য এবং অনুসন্ধানের তারিখে যা পাওয়া যায়, সে অনুযায়ী রেকর্ড দেওয়া হয়।
পরিশিষ্ট B: লেনদেন ও মালিকানার মেয়াদের ঘোষণা
ঘোষণায় সম্পত্তি, বিক্রেতা ও অর্জনের তারিখ চিহ্নিত করা হয়; ১২ জানুয়ারি ২০১৩ বা তার পরে অর্জিত হলে হস্তান্তরের তারিখ ও মালিকানার মেয়াদের প্রাসঙ্গিক ঘরও পূরণ করতে হয়। এতে প্রযোজ্য ডিউটির হিসাব, বিক্রেতার স্বাক্ষর ও আইনজীবীর সাক্ষ্য প্রয়োজন। বিক্রেতা বিদেশে থাকলে নোটারি পাবলিক সাক্ষী হন। পরিশিষ্টে সতর্ক করা হয়েছে যে মিথ্যা বা বিভ্রান্তিকর তথ্য Stamp Duties Act-এর ধারা ৬৫-এর অধীনে অপরাধ হতে পারে এবং buyer duty দিলেও SSD অপরিশোধিত থাকলে নথি স্ট্যাম্পকৃত হয় না। এখানে ফর্ম, ফ্যাক্স নম্বর ও প্রক্রিয়ার ভাষা ২০১৩ সংস্করণের বৈশিষ্ট্য হিসেবে ব্যাখ্যা করা হয়েছে; হালনাগাদ জমা দেওয়ার নির্দেশনা হিসেবে নয়।
সরকারি উৎস
এই নিবন্ধে সরকারি PDF-এর মূল বিষয়বস্তু, সংশ্লিষ্ট শর্ত, পদ্ধতি ও পরিশিষ্টগুলো স্বতন্ত্রভাবে ব্যাখ্যা করা হয়েছে। মূল ভাষ্যের প্রামাণ্য উৎস হলো সংযুক্ত নথি; পরবর্তী পরিবর্তন আলাদাভাবে যাচাই করতে হবে।
সরকারি PDF পড়ুন ↗