সম্পত্তি উন্নয়নকারীর কর: TOP-এ লাভ, খরচ ও এক-প্রকল্পের concession

প্রযোজ্যতা, সংস্করণ ও ব্যবসার শুরু

20 পৃষ্ঠার তৃতীয় সংস্করণ 30 জানুয়ারি 2026-এ প্রকাশিত। বিক্রয়ের জন্য জমি উন্নয়ন করে residential, commercial বা industrial property তৈরির company, partnership ও individual-এর ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, mixed-use project-সহ। নির্দেশিকার প্রাথমিক অবস্থান: developer বিক্রয়ের জন্য উন্নয়ন করতে property কেনেন; তাই জমি/property কেনা সাধারণত business commencement। এটি Mount Elizabeth (Pte) Ltd v CIT [1986] SGHC 35 উল্লেখ করে। যথাযথ প্রমাণিত দীর্ঘমেয়াদি investment intention আলাদাভাবে বিবেচ্য।

Development Cost Account ও TOP

সরাসরি project cost Development Cost Account-এ জমা হয়: জমি, site preparation, construction, financing, land betterment charge ও property tax। Temporary Occupation Permit (TOP) বোঝায় সম্পূর্ণ building বা তার অংশ ব্যবহার করা যায়। করের জন্য project substantially complete হয়ে TOP পেলে profit স্বীকৃত হয়; হিসাবে revenue যে পদ্ধতিতেই নেওয়া হোক।

প্রাসঙ্গিক YA-তে taxable sale proceeds হলো sale agreement-এর payment schedule অনুযায়ী due/payable অর্থ। Stakeholder হিসেবে Singapore Academy of Law-কে দেওয়া অর্থও অন্তর্ভুক্ত: defects period শেষ না হওয়া পর্যন্ত release আটকে থাকলেও completion ও TOP-এর পরে income accruing বন্ধ হয় না। বিক্রি হওয়া unit-এর allowable development cost কাটুন; অবিক্রীত unit-এর খরচ বিক্রি পর্যন্ত carry forward করুন।

পূর্ণ উদাহরণ: 100টির 80 unit বিক্রি

নির্দেশিকার company-র year-end 31 ডিসেম্বর এবং TOP 1 জুন 2020। 15,000 বর্গমিটারের 100 unit-এর মোট allowable cost S$75 million। 31 ডিসেম্বরের মধ্যে 13,000 বর্গমিটারের 80 unit বিক্রি, scheduled proceeds S$78 million। YA2021 profit S$78 million minus S$65 million = S$13 million: cost allocation 13,000/15,000 × S$75 million। বাকি S$10 million খরচ 20 অবিক্রীত unit-এর, পরে বিক্রির সময় কাটবে। তাই YA নির্ভর করে TOP-সম্বলিত accounting basis period-এর ওপর; permit-এর calendar year-কে সরাসরি YA ধরা নয়।

উন্নয়নের আগে বা চলাকালে প্রাপ্ত আয়

জমি কেনা বিলম্বে vendor-এর damages, নির্মাণ বিলম্বে contractor-এর damages, purchaser-এর interest/late-payment penalty ও forfeited booking fee due হলে business income হিসেবে তখনই করযোগ্য। বিক্রয়ের জন্য উন্নয়নের অপেক্ষায় property-র net rent-ও এভাবে আগেই করযোগ্য। বিপরীতে Project Account-এর সাময়িক অতিরিক্ত অর্থ short-term deposit-এ রাখার interest Development Cost Account-এ খরচের বিপরীতে যায়। সব প্রাপ্তি TOP পর্যন্ত পিছিয়ে বা একইভাবে ধরবেন না।

Cost account-এর সমন্বয় ও পৃথক phase

Acquisition ও development-এর direct cost TOP YA পর্যন্ত capitalise করুন। একাধিক project/phase থাকলে প্রত্যেকটির পৃথক Development Cost Account return-এর সঙ্গে দিন। Private cost-এর মতো অ-কর্তনযোগ্য item বাদ দিন। Marketing/promotion-ও account থেকে বাদ: যে বছরে হয় সে বছরই কর্তনযোগ্য। উল্টোভাবে TOP-এর আগে profit and loss-এ নেওয়া project-related interest/property tax যোগ করুন, যাতে allowable project cost সঠিক হয়।

জমির মূল্যহানি ও defects provision

অনুন্নত জমিকে market value-তে নামানোর provision করার বছর কর্তন নেই। খরচ development account-এ থাকে, TOP-এ project profit-এর করের সময় বিবেচিত হয়। Warranty/defects provision শুধু book করলেই কর্তন নয়; প্রকৃত যোগ্য rectification expense হওয়ার সময় কর্তনযোগ্য। সূত্রে purchaser-এর Notice of Vacant Possession থেকে সাধারণত 12 মাসের defects period বর্ণিত।

সমাপ্ত অবিক্রীত stock, বিলম্বের ক্ষতিপূরণ ও floor-area claim

সমাপ্ত অবিক্রীত unit trading stock থাকে; তার নির্দিষ্ট write-down কর্তনযোগ্য হতে পারে। Independent valuation-এ market value সমর্থন ও report সংরক্ষণ করুন। Provision দাবি করলে প্রতি বছর প্রতিটি অবিক্রীত unit-এর valuation করতে হয়। পরে reversal write-back-এর বছরে করযোগ্য।

বিলম্বিত completion-এর damages-এর settlement অপেক্ষায় general provision সাধারণত কর্তনযোগ্য নয়। Concession-এ contracted completion date-এর পরে করা এবং sale agreement-এর শর্তে গণনা করা provision অনুমোদিত। প্রকৃত damages নির্ধারিত হলে reversal করযোগ্য। Floor-area shortfall-এর provision কেবল purchaser claim জমা দিলে কর্তনযোগ্য; প্রকৃত compensation নির্ধারিত হলে reversal করযোগ্য।

মিশ্র-ব্যবহারের জমির বণ্টন: আগে প্রমাণ

কিছু property বিক্রয় ও কিছু investment-এর জন্য হলে, অথবা ব্যবহার ভিন্ন হলে land/development cost পৃথক করতে হয়। উদাহরণ hotel/shop, office/shop, residential বা serviced apartment/shop এবং hotel/office/shop। Shop-এ retail, food outlet, bank, cinema, clinic ও medical suite থাকতে পারে।

পাওয়া গেলে প্রকৃত attributable land cost ব্যবহার করুন; সমসাময়িক tender/pricing record রাখুন। অন্যথায় professional valuation composite cost ভাগ করতে পারে, জমি acquisition date-এর ভিত্তিতে। Single-use development-এ ভিন্ন intensity বিবেচনায় land area বা Gross Floor Area (GFA) ব্যবহার করা যায়। Mixed use-এ প্রতিটি ব্যবহারের প্রকৃত cost বা attributable valuation অগ্রাধিকার পায়।

চার ধাপের বিকল্প বণ্টন ও নির্মাণখরচ

সমসাময়িক actual-cost/valuation প্রমাণ না থাকলে Comptroller weighted method গ্রহণ করতে পারেন। প্রথমে প্রতিটি ব্যবহারের GFA percentage y% ও z%। পরে acquisition date-এ সম্পূর্ণ জমি শুধু A-তে ব্যবহার করলে MA, শুধু B-তে করলে MB মূল্য নির্ধারণ। MV = MA × y% + MB × z%। প্রকৃত land cost বণ্টন হবে MA × y% / MV এবং MB × z% / MV অনুপাতে। বহু বছর আগে কেনা জমিতে concession হিসেবে Grant of Written Permission date-এর usage proportion গ্রহণ করা যেতে পারে।

আগে শনাক্তযোগ্য direct development cost ব্যবহার করুন। সরাসরি attributable না হলে professionally qualified Quantity Surveyor-এর allocation; সেটিও না থাকলে প্রতিটি usage-এর GFA। Common-area cost-এ GFA। সূত্র নির্মাণখরচের এই নিয়মকে land-এর valuation-weighted formula থেকে পৃথক করে।

অসমাপ্ত প্রকল্প বিক্রি ও অবিক্রীত unit ভাড়া

Developer-এর জমি/অসমাপ্ত project বিক্রির লাভ সাধারণত trading income; development শুরু না হলেও, পরিকল্পনা না থাকলেও বা unforeseen event-এ বিক্রি করতে হলেও। বিক্রির অপেক্ষায় অস্থায়ীভাবে ভাড়া দেওয়া অবিক্রীত unit trading stock-ই থাকে; rent ধারা 10(1)(a)-এর business income। শুধু এই letting-এর জন্য আলাদা কেনা sofa/dining set-এর মতো furniture/fitting-এ capital allowance হতে পারে।

কর্মী ও অন্য related party

কর্মীকে বিক্রয়ে public-এর চেয়ে বেশি special discount staff-discount framework-এ taxable staff benefit। সূত্রে কর্মীর family, relative/friend এবং related-entity employee-ও অন্তর্ভুক্ত। কর্মী বা related-entity employee-কে বিনা ভাড়ায়/market rent-এর নিচে দিলে market-rent shortfall benefit হয়। Employment contract-এ accommodation আবশ্যক হলে পৃথক accommodation valuation rule প্রযোজ্য।

Shareholder-এর মতো অন্য related party-কে market-এর নিচে sale/lease/use করতে দেওয়া হলে developer-এর ক্ষেত্রে arm’s-length অর্থে সমন্বয় হতে পারে। Market rent না থাকলে gross annual value proxy। Employee-benefit ব্যবস্থা ও developer-এর সমন্বয় পৃথক নিয়ম।

দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগের অভিপ্রায়ের প্রমাণ

ফাঁকা জমি অনেক দিন রাখাই একা যথেষ্ট নয়। Land-acquisition YA-এর return দেওয়ার সময় investment intention Comptroller-কে জানান এবং board resolution/minute রাখুন। Rental property তৈরি করে এই অভিপ্রায় বাস্তবায়ন না করলে সাধারণ development-for-sale অবস্থান প্রযোজ্য।

Project-এর নির্দিষ্ট investment unit ও floor area-র schedule, তথ্য পাওয়ার সঙ্গে সঙ্গে বা TOP-YA return-এর সঙ্গে—যেটি আগে—দিন। প্রকৃত ব্যবহার ও acquisition/development-এর সব পরিস্থিতি গুরুত্বপূর্ণ। Investment intent গৃহীত হলে developer business of making investments চালালে rent ধারা 10D-সাপেক্ষ business income; না হলে ধারা 10(1)(f)-এর passive rental।

বিনিয়োগ ও trading stock-এর মধ্যে পরিবর্তন

দীর্ঘমেয়াদি investment-কে বিক্রয়ের development stock-এ বদলালে conversion-এর open-market value eventual disposal গণনায় trading-stock cost। উল্টোভাবে অবিক্রীত trading unit দীর্ঘমেয়াদি investment হিসেবে নিলে সেই তারিখে open-market value-তে disposal ধরা হয়; লাভ/ক্ষতি করযোগ্য/কর্তনযোগ্য। পূর্ণ নিয়মের জন্য নির্দেশিকা পৃথক appropriation/conversion guide দেখায়।

কারা এক-প্রকল্পের concession পেতে পারে

এই administrative concession case by case; কেবল বিক্রয়ের জন্য এক development project করতে গঠিত company-র জন্য। TOP-এর পরে claim সামলাতে company টিকে আছে কিন্তু পরের আয় অপ্রতুল—এমন post-TOP cost/loss নিয়ে। Partnership বা individual নিতে পারেন না। 25 ফেব্রুয়ারি 2013-এর পরে sale/investment/উভয়ের property development-এর জন্য incorporated company নতুন start-up tax exemption পায় না; single-project company-ও অন্তর্ভুক্ত।

Company-কে একটিমাত্র sale project করতে হবে, সাধারণত এক TOP date-সহ; শেষ unit TOP YA-এর পর চার বছরের মধ্যে বিক্রি প্রত্যাশিত। TOP YA বা last-unit sale YA অবশ্যই YA2010 বা পরে। Handover-এর জন্য দুই TOP date ছয় মাসের বেশি দূরে না হলে চলে; পরের TOP YA ব্যবহৃত হয়। পরের project কখনও এই concession পায় না।

চার বছরের সীমা ও carry-back-এর ক্রম

Concession-এ TOP YA-এর পরে হওয়া post-completion development cost, business running cost, capital allowance ও trade loss থাকে। TOP YA-তেই সব unit বিক্রি হলে পরে যোগ্য item carry back করা যায়। Unit বাকি থাকলে শেষ unit চার বছরের মধ্যে বিক্রি পর্যন্ত interim allowance/loss সাধারণ business-continuity ও shareholding test-সাপেক্ষে carry forward হয়।

আগে শেষ taxable YA-তে carry back; তার income যথেষ্ট না হলে আরও আগে, কিন্তু TOP YA-এর আগে নয়। TOP YA-এর পর পঞ্চম বছর থেকে concession শেষ, cost চললেও। Annex 1-এ শেষ unit পঞ্চম বছর বা পরে বিক্রি হলে স্পষ্ট বর্জন। Concession-এর বাইরে সাধারণ deduction rule; শুধু company টিকে থাকলেই যথেষ্ট নয়।

Shareholding-এর তারিখ, অন্য relief ও লিখিত নির্বাচন

Capital allowance carry back-এ shareholder মূলত একই থাকতে হবে allowance হওয়া YA-এর প্রথম দিন এবং যে YA-তে ব্যবহার হয় তার শেষ দিনে। Trade loss-এ তুলনা loss হওয়া বছরের প্রথম দিন এবং যে YA-তে ব্যবহার হয় তার শেষ দিন। ভিন্ন তারিখ দুটিকে একই পরীক্ষায় মেলাবেন না।

সাধারণ carry-back relief system বেছে নিলে এই concession নেই। Group Relief-ও চাইলে case-by-case বিবেচনার জন্য IRAS-কে লিখুন; Group Relief transfer-এর পরে concession carry-back। Return-এর সঙ্গে দেওয়া tax computation-এ লিখিত নির্বাচন এবং আগের YA-র qualifying amount দেখানো revised computation দিন।

পরিশিষ্ট 1 ও 2: সম্পূর্ণ timeline উদাহরণ

Diagram-এ TOP-এই সব বিক্রি আর পরে সব বিক্রির পার্থক্য: সব বিক্রি না হওয়া পর্যন্ত interim loss সামনে যায়, পরে যোগ্য accumulated amount taxable year-এ ফিরে যায়। সংখ্যাযুক্ত উদাহরণে TOP YA2020, শেষ unit YA2023-এ বিক্রি। YA2022 loss আগে YA2023-এ carry forward। YA2023-এ জমা loss পরে YA2021-এ carry back; বাকি থাকলে YA2020। YA2024 loss-ও carry back হতে পারে। YA2025 থেকে কোনো অর্থ এই concession পায় না। YA2025 থেকে statutory expense-সহ খরচ কেবল company trade বন্ধ হয়নি দেখাতে পারলে কর্তনযোগ্য।

প্রত্যাহার ও পরিশিষ্ট 3-এর পাঁচ FAQ-ই

পরে শর্ত পূরণ না হলে IRAS concession প্রত্যাহার করতে পারে। TOP-এর পর তৃতীয় বছরে দ্বিতীয় development শুরু করলে প্রত্যাহার হতে পারে, কারণ company শুধু এক project-এর জন্য আর থাকে না। FAQ নিশ্চিত করে কেবল company যোগ্য; সপ্তম বছরে নতুন non-development business শুরু করলে আগের concession ফেরত নেওয়া হয় না। অষ্টম বছরে দ্বিতীয় project-ও প্রথমটির concession বাতিল করে না, কিন্তু নিজে যোগ্য নয়।

Concession না-চাওয়া loss-making project A করা company পরে project B-তে নিতে পারে না: এক project-এর জন্য গঠিত হয়নি। তেমনি manufacturing বন্ধ করে development শুরু করা existing manufacturing company যোগ্য নয়। এই উত্তরগুলি চার বছরের window-এর পরে কার্যক্রম আর window-র ভেতরের breach পৃথক করে।

সংশোধনের ইতিহাস ও সরকারি জিজ্ঞাসার পথ

2022 সংশোধনে Singapore Academy of Law stakeholder money স্পষ্ট, investment/trading conversion rule যোগ, পুরোনো transitional material বাদ এবং statutory reference হালনাগাদ। জানুয়ারি 2026 সংস্করণে development charge→land betterment charge, সময়মতো investment-use notification স্পষ্টকরণ এবং business-income terminology সংশোধিত। PDF-এ জিজ্ঞাসার নম্বর 1800-356 8622। সরকারি সূত্র ও তিন পরিশিষ্ট মূল PDF link-এ বহাল।